3月20日，市政协召开第1次双月协商座谈会，围绕“加强居民小区物业管理”主题建言献策。市政协主席杨建新，副市长杨六顺，市政协副主席钟鸣、叶理中，吴兴区政府、湖州开发区管委会、太湖度假区管委会有关领导，市发改委（物价局）、市民政局、市建设局、市综合执法局、市公安交警支队等6个部门主要负责人参加了协商活动。来自社会福利和社会保障、民进、工会、社科、科技、妇联、共青团、新闻出版等界别的12位政协委员和1位社区干部代表分别就加强居民小区物业管理的相关问题，从不同领域、不同层面作了发言，提出了意见建议。会议纪要如下：
一、聚集管理难点，做好“破”的文章
1.缓解小区停车难。近年来家用汽车保有量快速攀升，小区停车占用公共绿地、消防通道等问题比较突出。建议利用好存量资源，拓展地面小区停车面积利用率，发展空中立体式智能停车场，开发地下停车库；借鉴市民政局与国际花园小区实行上下班错时“共享车位”的做法，科学挖掘机关、企事业单位晚上停车场的资源，缓解周边居民小区的停车难题；利用市场化途径，大力引导社会资本参与小区停车场建设；探索研究政策措施，切实加大对占用公共绿地、消防通道等执法处置力度。
2.破解物业收费难。当前，小区物业费的收取已成为物业企业的普遍难题。在调研中发现，一些新小区物业费的平均收缴率基本维持在90%以上，几年之后便呈下降的趋势，比如去年凯莱国际、望湖花园、米兰花园三个小区物业费收缴率分别低于60%、65%、70%，均低于上年的缴费率。为此建议建立物业费缴纳跟踪机制，明确在物业产权转让交易过户时，买卖双方必须对物业费进行结算，交清欠费，否则不予办理过户手续；建立物业费诉讼案快速处理机制，缩短诉讼时期，降低诉讼成本，简化诉讼流程；建立党员干部、机关事业单位和国有企业单位职工带头缴纳物业费机制，将相关负面行为定期通报所在单位。
3.破解安置小区管理难。近年来，随着城市化推进，拆迁安置小区不断增加，而生活在安置小区的大部分“新市民”，由于生活习惯、“花钱买服务”的观念尚未转变，给物业管理工作带来困难，在不远的将来极有可能成为城市建设管理的难点和盲点。为此建议尽快规范安置小区物业管理，明确主管部门、乡镇街道责任；加强法律法规宣传教育，各级各部门、乡镇街道、社区居委会、物业企业以及业主委员会等都要按照物业管理法规制度履行自己的权力与义务；明确物业管理费收缴办法和免交年限，逐步推进安置房小区市场化管理。同时，建议加快研究将无物业管理的零星小区纳入准物业管理范围的办法措施。
4.破解小区消防安全管理难。消防安全是事关人民生命财产、社会稳定和经济发展的重要工作，也是老百姓安居乐业的基础保障。针对目前我市住宅小区存在的消防安全问题，建议：一是明确法律条款，将消防安全管理作为独立条款明确写入《物业管理条例》，以地方立法形式完善物业服务企业法律责任，为消防部门依法督促物业履职提供有效的法律支撑；二是健全管理机制，物业管理公司应严把检查关，增强员工消防安全管理能力，建立日常巡查检查和消防设施定期维护保养机制，业主委员会应严把监督关，督促物业公司落实经费保障；三是创新管理模式，建立联合执法模式，加大对占用消防车通道违法行为的处罚力度，同时落实建筑消防设施定期维护保养制度；四是加强消防宣传，不断拓宽消防宣传培训覆盖面，提高居民的消防安全意识和消防安全技能。
5.着力遏制违章建筑。近年来，我市居民小区内违建得到了有效的管控，但有些小区内仍然存在违章建筑，建议利用各类媒介强化正面宣导，同时集中曝光违章典型案件，发挥社会舆论监督作用；建立物业服务企业违建首查、首报责任制，发现小区违建行为，第一时间制止，并向执法部门报告；落实以街道办事处为主体的违建属地监管责任制，充分发挥基层综治平台作用，实行联动执法；根据《湖州市市内违法建筑认定标准及处置规定》，对小区内各类违建进行分期分类有序处理；建立违建查处与办理不动产登记和房屋交易审核确认手续相挂钩，将违建作为党员联审联鉴、党代表、人大代表、政协委员或居委会换届选举以及各级党支部或机构、单位考核等资格审查的重要内容。
6.开辟“两金”使用绿色通道。提高质量保证金使用率，在房屋竣工后保修期内，政府有关部门要督促和引导有关当事人用足用好质量保证金，将房屋和小区质量问题尽可能解决在保修期内；建议开辟房屋维修资金绿色通道,明确和简化申请使用该资金的办法，让业主们能比较方便、快捷地使用房屋维修资金，真正发挥其作用。
二、完善法律法规，做好“立”的文章
7.建立健全相关法律法规。当前，我市已初步形成了具有本市特点的地方性物业管理政策体系，但还存在一些问题与不足。建议加快地方立法，切实做到“三个进一步”：进一步明确物业公司服务精细化管理标准的法律依据,明晰物业管理服务标准，引入第三方机构对物业服务精细化进行考核，鼓励和引导物业服务试行酬金制；进一步强化政府主管部门和社区的组织协调及监管职能，细化量化职能部门、街道的职权与责任，明确社区基层党组织领导核心作用，让社区服务落到实处；进一步引导和强化业主委员会的功能与作用，依法完善业委会成员推荐选举制度和社区基层组织管理机制。
8.建立物业市场竞争机制。国务院取消物业企业资质审批后，在降低物业企业准入门槛的同时，市场机制作用难以发挥。为此建议相关职能部门及时研究制定相关政策，有利于引进好的物业企业，从机制和源头上堵住“信誉低、服务差、竞争力弱”的企业进入；充分发挥基层的监督作用，将部门、街道、社区、业主委员会对物业企业的考核评价作为排名的依据；坚持奖优罚劣，对优秀的物业企业鼓励做大做强，对存在问题多、群众投诉集中的物业企业纳入黑名单，压缩市场份额，直至勒令退出，防止“劣币驱逐良币”。
9.建立完善诚信体系。建议加快建立和完善业主和物业企业征信系统，及时归集业主和企业在相关活动中形成的信用信息，并推送至市“信用湖州”、省“信用浙江”及“全国城市信用检测平台”等征信平台系统，真正起到对失信者在贷款、融资、出境等方面予以限制的作用，加大惩处力度，提高违约成本。
三、着力提档升级，做好“提”的文章
10.提升老小区基础设施建设。老小区是城市化进程中的一个历史阶段产生的特殊部落，存在问题多、面临困难多。建议政府在财政补贴老小区物业管理费的基础上，借鉴杭州市的经验，通过财政出资购买物业用房和经营性用房，把老小区盘活，全面实行市场化运作；根据老小区房屋设施设备老化情况，有计划、分步骤地做好背街小巷等改造，完善老小区公共配套设施地下管网、电线改造等；提升老小区居民的居住环境，从而使每位居民都愿意“缴纳物业费享受物业服务”。
11.加强业主委员会建设。建议加快研究修定出台《湖州市业主大会和业主委员会指导规则》，依法按规履行对业主大会和业主委员会运作的指导、监督责任；进一步优化业主委员会成员结构，提高业主委员会成员的任职资格，把遵纪守法、坚持原则、大公无私、乐于奉献、按时缴费和有较强组织协调能力的同志充实到业主委员会成员队伍中。同时，可以研究制定出台监督机制，建立星级评比制，对优秀的业主委员会成员给予一定的奖励。
12.推进智慧物业平台建设。传统物业作为劳动密集型服务行业，发展步履维艰，而智慧物业发展将成趋势。为此建议推进智慧物业建设，政府出台扶持政策，鼓励中高端小区物业管理公司主动申请加入试点；创建我市智慧物业信息化综合服务平台应用体系建设，加强智慧物业关键技术研发和推广应用，打造由社区、物业企业、平台供应商、业主、银行“五位一体”的信息化监控和运行综合性平台；充分利用新闻媒体、互联网络等形式，普及智慧物业相关知识和应用技能，提升业主认知度和接受度。
四、加强领导监管，做好“合”的文章
13.发挥党建引领作用。根据国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》中提出“要充分发挥基层党组织领导核心作用,建立健全社区党组织领导下，社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制”等要求。街道、社区党组织要让党员融入业委会、物业公司成员中，认真指导并把好业委会选人用人关，在成立业主大会筹备组、推荐候选业委会主任、成员以及换届时，注重党员人选；推行把物业公司负责人、业委会主任吸收到社区党支部委员会和居民委员会中任职，对符合条件的社区支部委员或居委会成员通过法定程序选举担任业主委员会成员。
14.加强部门联动形成合力。物业管理是一项综合性的社会管理工作，涉及到许多部门的职能，需各部门联动，齐抓共管。建议市、区、街道分别建立三级物业管理工作领导小组，构建由成员单位组成的联系会议制度，建立“统一领导、分级负责、属地管理、条块结合、以块为主、多方协同”的工作机制，进一步完善市、区物业管理分工，明确部门、街道的工作职责。建议区委、区政府把物业管理工作作为对街道（乡镇）工作综合考核的一项重要内容，切实加强考核奖惩。
15.推行“三驾马车”合署办公模式。当前我市的物业管理水平还存在机制不顺畅、物业纠纷及时调解难，主要原因是物业在小区没有“落脚点”，管理“边界”不清。建议借鉴上海虹口凉城新村街道小区居委、业委、物业合署办公的做法，在基层党组织的领导下，探索小区居委、业委、物业合署办公的工作模式，打造共建共治共享的社区生活共同体，通过成立“三驾马车”合署办公，“三联办公室”，及时解决矛盾纠纷，破解社区管理的难题，有效提升小区物业管理水平。